Momento é ideal para iniciar um financiamento, negociar taxas com bancos e diminuir valor das parcelas mensais

A redução da Selic de 2,25% para 2% ao ano – determinada pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) – deve estimular a atividade econômica e facilitar a obtenção de crédito, já que os bancos tendem a diminuir suas taxas.

De acordo com o professor de administração financeira, controladoria e mercado de capitais do Centro Universitário Curitiba – UNICURITIBA, Samir Bazzi, o momento é indicado para quem pretende adquirir um imóvel. “A tendência é que essa nova taxa alavanque o mercado imobiliário e isso deve impactar o setor”, conta.

“A ocasião também é muito positiva para quem já tem um financiamento. Nas atuais condições, o consumidor pode renegociar os contratos imobiliários e diminuir os valores das parcelas de apartamentos, casas, lotes, salas comerciais, galpões ou qualquer outro tipo de imóvel”, explica o professor.

A especialista em direito imobiliário Morgana Borssuk – sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia – lembra que quem financiou um imóvel há dois ou três anos, provavelmente fez o contrato com uma taxa de 10% a 11% ao ano. “Hoje, essa alíquota gira em torno de 7%. Isso permite uma conversa com o banco para que tanto o consumidor quanto a instituição financeira cheguem a um equilíbrio justo para os dois lados”, explica.

Troca de banco
A queda da Selic tem estimulado muitos compradores a migrar a dívida de um banco para outro em busca de melhores condições de financiamento. Dados do Banco Central mostram que, de janeiro a maio deste ano, foram realizados 4,3 mil pedidos de substituição de contratos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH): alta de 617,2%, em relação a igual período do ano passado.

O movimento de troca de contratos também ocorreu no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que concentra as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida.

Desde que foi criada a lei federal nº 27.703, em 8 de agosto de 2012, é possível fazer a portabilidade de financiamento imobiliário. A primeira etapa é tentar negociar com o próprio banco. Em caso de resposta negativa, a portabilidade do crédito pode ser opção econômica. “Imagine um financiamento de 30 anos. Qualquer redução de um ponto percentual fará grande diferença”, comenta a advogada Morgana Borssuk.

Exemplo prático
Veja abaixo um exemplo que ilustra a importância das renegociações de contratos, as diferenças das taxas de juros e a economia ao final do período de financiamento.

Fazendo uma simulação de um saldo devedor de R$ 500 mil - utilizando uma tabela do Sistema de Amortização Constante (SAC), para um prazo de 240 meses (20 anos) e trocando uma taxa de juros de Custo Efetivo Total (CET) de 11% ao ano por uma taxa de 7% ao ano - a economia pode ser de até R$ 185 mil.

Financiamento de R$ 500 mil
Condições
Antes
Depois
Prazo (em meses)
240
240
Taxa Anual % (CET)
11
7
Juros devidos
526.259,28
340.662,26
Principal devidos
500.000,00
500.000,00
Total devido
1.026.259,28
840.662,26

“Portanto, com a taxa Selic em queda, a renegociação dos contratos de financiamento imobiliário é uma oportunidade que pode se mostrar muito interessante para que o cliente devedor consiga novas e melhores taxas e condições para pagar sua dívida. E num momento de tantas incertezas em relação ao cenário econômico, é algo a se avaliar com seriedade”, explica Morgana.

Cuidados
Mas antes de tomar qualquer decisão, vale a pena pedir ajuda e colocar todos os detalhes e números na ponta do lápis. Caso haja intenção de migrar a dívida de banco, a responsabilidade pela quitação do contrato original é da nova instituição financeira contratada.

A especialista observa que “essa operação é realizada pela Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP), sem a participação do cliente. Ou seja, é o banco contratado quem vai fazer o pedido no CIP. Depois de feito o registro nesse sistema, a instituição original tem prazo de cinco dias úteis para se manifestar”. Neste período, ela pode entrar em contato com o cliente e até mesmo oferecer a renegociação do contrato, em condições melhores. Caso o cliente concorde, a portabilidade é interrompida.

Caso decida pela portabilidade, o banco original deve enviar as informações necessárias para que a instituição proponente finalize o processo e liquide a dívida. Após o recebimento dos recursos, a instituição original tem o prazo de dois dias úteis para remeter ao banco que comprou a dívida o documento que efetiva a transação.

“Não há custos de transferência para o cliente. Mas fica sob a responsabilidade dele gastos como uma nova avaliação do imóvel e o de averbação no cartório”, finaliza a especialista em especialista em direito imobiliário.